冬季來臨前購買新建公寓：如何確保不缺乏暖氣、水和電力

在2026/27年秋冬季節來臨之際，購房者在一級市場上越來越多地評估的不僅僅是公寓本身的特性，還有整棟樓在可能出現的電力中斷情況下的正常運行能力。除了地點、面積和每平方米的價格外，供暖、供水、泵、電梯、照明、鍋爐房的運行以及停車場的可達性等因素也成為重要標準。

這些信息來自於建築公司GAZDA的商業總監瑪麗安娜·比古涅茨（Mariana Bigunets）。

她表示，優先事項的變化發生在不動產市場不穩定的背景下。她引用了烏克蘭國家銀行2026年6月的金融穩定報告中的數據，根據該報告，2025年第四季度的房地產交易數量是自全面戰爭開始以來的最高水平。然而，到了2026年第一季度，市場活動顯著下降。儘管如此，在過去四個報告季度中，交易數量同比增長了11%。

烏克蘭國家銀行指出，影響需求的因素包括電力和供暖中斷、安全風險以及以格里夫納計算的房地產成本上升。此時，購買的公寓平均面積為48平方米，而市場上提供的物業主要是面積超過65平方米的物件。

瑪麗安娜·比古涅茨認為，這些數據顯示需求的變化，而不是需求的消失。購房者開始偏好更緊湊的公寓，但同時更加詳細地檢查房屋的技術特性及其對可能的能源中斷的準備情況。

“在全面入侵之前，選擇新建公寓的過程往往始於比較地點和每平方米的價格。現在，購房者試圖了解在可能的停電期間，這棟樓的生活狀況：是否有水、暖氣、照明和其他生命支持系統。也就是說，他們不僅評估公寓，還評估整棟樓。”

房屋的自主性成為首要考量

地區的安全性仍然是選擇住房的關鍵標準之一，但對於購房者來說，這已經不夠。在購買公寓之前，他們越來越多地檢查建築在長時間停電的情況下的運行能力。

瑪麗安娜·比古涅茨表示，應該關注保溫、供暖類型、備用電源和工程系統的運行。此時，能源自主的概念可能意味著不同的保障水平。

在一棟樓中，備用電源可能僅支持應急照明，而在另一棟樓中，則能確保泵、鍋爐、水供應系統、門禁控制和其中一部電梯的運行。

“對於購房者來說，重要的是要了解不僅僅是發電機、逆變器或太陽能電池板的存在，還要了解它們將供電的設備清單、系統的功率、其自主運行的持續時間以及維護的程序，”GAZDA建築公司的商業總監表示。

專家建議特別關注保溫。即使在新建公寓中，由於窗戶和門框的縫隙和不密封的接縫，房間可能會損失30-40%的熱量。因此，窗戶的質量、結構的密封性和房屋的保溫性無論是否有備用電源都至關重要。

根據GAZDA的內部分析，在2026年，超過90%的潛在購房者提出了有關備用電源和停電期間房屋運行的問題。

“自主性不僅僅是‘是’或‘否’的回答。購房者應該獲得一個準確的系統清單，這些系統在沒有外部電力供應的情況下將運行。房屋保持熱量的能力也是一個重要因素：備用電源有助於支持工程系統，但實際上，能源效率決定了房屋冷卻的速度，”瑪麗安娜·比古強調。

購買者不僅考慮每平方米的價格

另一個在初級市場上的趨勢是對購買和入住的總成本的關注。購買者越來越多地考慮的不僅是公寓的價格，還有未來的維修、家具、設備、文件處理、連接和住房維護的費用。
根據國家銀行的總體結論，在2026年的六個月內，初級市場的報價價格主要上漲了5-10%。價格上漲的原因包括格里夫納的貶值和建設成本的增加。
根據GAZDA分析師的評估，到2026年底，基礎維修的成本可能在每平方米9,000至14,000格里夫納之間，中等裝修的成本為每平方米15,000至19,000格里夫納，而更昂貴的選擇則在每平方米22,000至30,000格里夫納之間。這些計算不包括家具和設備。
對於面積為50平方米的公寓，預估的維修成本為：

• 450,000-700,000格里夫納 -- 基礎水平；
• 750,000-950,000格里夫納 -- 中等水平；
• 1,100,000-1,500,000格里夫納 -- 更昂貴的裝修。
  因此，兩個面積相同且每平方米價格大致相同的公寓可能有不同的入住預算。
  “每平方米的價格應該僅被視為起始數字。還需要加上使公寓適合居住的費用，並評估未來的運營風險。起初便宜的物業如果需要大量維修、額外的隔熱或個性化的備用電源解決方案，可能會變得更貴，”他解釋道。
  已裝修的房屋：更快入住，但不保證自主性

已裝修的公寓對於希望更快入住並提前了解總預算的購買者來說可能更具吸引力。同時，在購買之前，應該澄清具體包括哪些配備：牆壁和地板的裝修、內部門、衛浴設備、照明、電氣設備、廚房和家用電器。
專家指出，公寓的準備並不意味著整棟樓在停電情況下的自動運行準備。
“公寓的準備並不能替代對整棟樓的檢查。即使是完全裝修的住房也可能依賴於泵、鍋爐、進入系統和公共電網的運行。已裝修的房屋本身的價值不在於其本身，而是作為降低風險的工具。購買者獲得更清晰的預算，更快的入住以及對於工作和材料成本的較小依賴，尤其是在秋冬季節，”專家認為。
購買公寓前需要檢查的事項

在寒冷季節來臨之前，瑪麗安娜·比古涅茨建議潛在的購買者根據幾個標準來評估新建房屋。
1. 確定購買目的。 應該了解購買住房是為了長期居住、家庭搬遷、出租、投資還是作為備用選擇。這將有助於確定所需的面積、公寓的準備程度和基礎設施的要求。
2. 檢查文件和準備情況。 應檢查土地、許可文件、資金吸引機制、實際建設進度、已投入使用的階段以及開發商履行預先承諾的情況。
3. 確認實際的自主性水平。 購買者應獲得具體的系統清單，這些系統將由備用電源運行，並了解其功率、獨立運行的持續時間以及燃料或電池充電的供應方式。
4. 檢查供暖、水和保溫。 需要了解供暖類型、鍋爐和泵的工作原理、熱水的備用可能性，以及外牆、窗戶和屋頂的特性。

5. 計算完整預算。 購房的成本應包括裝修、家具、設備、稅金、文件處理、連接服務及未來的維護費用。

6. 確認付款條件。 如果價格或餘款與外幣掛鉤，買家應了解匯率換算的機制、匯率固定的日期以及匯率波動對最終金額的可能影響。

7. 評估未來流動性。 住房對未來買家或租戶的吸引力不僅受城市和地區的影響，還包括房屋的完工狀況、工程系統的質量、交通便利性、是否有避難所和停車場、社會基礎設施以及全年舒適居住的可能性。

"對於在寒冷季節前決定購買新建住房的市民，主要建議是比較整體居住模型，而不是單獨的參數。公寓應符合家庭的需求，財務上可承受，入住時間明確，而房屋則應在各種情況下提供基本服務。正是這樣的特徵組合越來越受到重視。" 瑪莉安娜·貝古涅茨總結道。

提醒一下，截至2026年1月至7月，納稅人已向預算繳納84億格里夫納的非土地不動產稅，較去年同期增長8.9%。