高盛以高達4.1億美元的交易收購LCN

高盛已同意以高達4.1億美元的價格收購LCN Capital Partners，為其投資管理業務增添約30億美元的商業房地產資產。
摘要

• 高盛將提前支付2.6億美元，另外最多可獲得1.5億美元的未來目標獎金。
• 收購價格的約80%將以高盛股票支付。
• LCN管理著北美和歐洲的售後租回、量身定制和三網租賃投資。
• 此交易預計在2026年底之前完成，需經監管機構批准。

高盛在8月18日的公告中表示，此交易將使LCN的投資基金、企業關係和房地產團隊進入高盛資產管理部門。

高盛將以股票支付大部分LCN價格

根據協議，高盛在收購完成時將提供約2.6億美元。如果LCN的業務達到長期的績效目標和服務承諾，則其所有者可能會通過延遲和有條件的支付再獲得1.5億美元。
根據該銀行的說法，最終金額的約80%將由高盛股票組成。因此，如果未滿足額外支付的條件，最終金額可能會低於4.1億美元。
預計在2026年底之前完成的收購仍需獲得監管批准，並必須滿足慣例的完成條件。高盛的全球銀行和市場部門擔任該銀行的財務顧問，而Wachtell、Lipton、Rosen  Katz和DLA Piper提供法律建議。
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RBC Capital Markets為LCN提供了銷售建議。McDermott Will  Schulte擔任該房地產管理公司的法律顧問。

LCN總部位於紐約，於2011年由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell創立。根據高盛的說法，其投資團隊在三網租賃交易方面擁有超過30年的經驗。
LaPuma、Colwell和其他LCN員工將在收購完成後加入高盛資產管理部門的房地產部門。該銀行未透露LCN的品牌是否會繼續使用，或提供有關其投資基金可能變更的詳細信息。
"我們的團隊、我們的策略以及我們對合作夥伴（無論是資本還是企業）的承諾保持不變——改變的是我們的雄心規模，"LaPuma說。

LCN增加30億美元的商業房地產資產

截至6月30日，LCN的管理資產約為30億美元，其中大部分資本來自機構、保險公司和富裕個人。該公司在北美和歐洲運營，自成立以來已籌集了10個投資基金。

其投資組合涵蓋工業用地、辦公室、零售物業和為特定企業用途而建造的建築。LCN發起、談判和管理售後租回、量身定制和淨租賃交易，將物業所有權與對每個租戶信用的評估相結合。

在售後租回中，一家公司將建築出售給投資者，並立即根據長期協議租回。該公司繼續在該物業上運營，同時獲得之前被綁定在建築中的現金。

三網租賃將多項物業費用轉嫁給租戶。除了租金外，租戶通常還需支付房地產稅、保險和維護費用，從而減少物業所有者的一些運營費用。

量身定制協議涉及為特定租戶建造或改建建築，通常是在工作完成之前談判的租約下進行。這類合同可以為投資者提供已知的佔用者和租賃安排，儘管回報仍取決於租戶履行其義務的能力。

高盛表示，LCN的策略自成立以來，在全面投資的旗艦基金中產生了平均每年10.8%的現金回報率。LCN在3月31日計算了這一數字，使用了其北美基金的美元計算回報和歐洲產品的歐元計算回報。

根據該銀行的說法，LCN的基金在以投資資本的淨倍數和支付資本的分配來衡量時，也在封閉式不動產基金中排名第一或第二四分位。過去基金的表現並不保證在業務加入高盛後能夠獲得相似的回報。

這筆交易擴展了高盛的私人不動產業務

根據截至6月30日的數據，高盛在其投資業務中管理著超過4萬億美元的資產。其替代投資部門的資產超過7060億美元，涵蓋私募股權、信貸、基礎設施、風險投資、不動產和對沖基金策略。

在不動產方面，該銀行表示自2012年以來已投資超過650億美元。其現有業務涵蓋不動產股權、高級抵押貸款、夾層債務，以及從單一建築到大型投資組合的投資。

LCN為該部門提供了一個專門的售後租回和三重淨租賃平台。高盛估計，北美和歐洲的公司在其資產負債表上持有約14萬億美元的房地產，而每年只有一小部分通過淨租賃交易進行轉手。

美國公司可以利用售後租回獲得資本，而不必放棄日常運營所需的設施。對於美國機構投資者來說，LCN的基金通過私募產品提供租金收入和企業信貸的敞口，而不是通過公開交易的不動產投資信託。

高盛董事長兼首席執行官大衛·所羅門表示，LCN將為資產和財富管理客戶提供「多元化的回報來源」，同時為企業客戶提供額外的融資選擇。

所羅門說：「他們的專注與我們私人不動產團隊30年的廣泛業績相輔相成，並將擴大我們服務保險、機構和財富客戶的能力。」

高盛預計，其企業關係和全球銀行及市場網絡將支持LCN與公司和開發商的合作。其資產管理分銷渠道也將把這些基金推向養老金計劃、保險公司、家族辦公室和富裕客戶。

在6月，高盛還通過與Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group合作開發的代幣化不動產基金進入了基於區塊鏈的不動產產品。Crypto.news報導稱，該基金通過高盛的GS DAP平台代表不動產利益，同時保留傳統的管理、保管和監管控制。

LCN跟隨高盛22.5億美元的NEOS收購

在宣布LCN協議的六天前，高盛披露了一項收購NEOS Investments的交易，金額高達22.5億美元。截止6月30日，NEOS管理著約300億美元的19個基於期權的收入ETF。

如8月之前報導的，NEOS的收購預計將使高盛的ETF資產超過1300億美元，其中約800億美元為主動管理的產品。NEOS的共同創始人特洛伊·凱茨和加雷特·波阿萊拉在交易完成後將成為高盛的合夥人。

NEOS還管理著三個與比特幣和以太坊相關的美國上市收入ETF，使該銀行在投資管理的另一個領域獲得了敞口。NEOS比特幣高收益ETF、增強比特幣高收益ETF和以太坊高收益ETF在收購宣布時總共持有超過11億美元。

與LCN的收購不同，NEOS交易預定在2027年第一季度完成。其完成也取決於監管批准和慣常的結束要求。

高盛的股票在週二交易約為1,029.55美元，較前一交易日的1,051.31美元下跌約2.1%。該股票在盤中最高達到1,052.98美元，最低為1,029.46美元。
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